Nuovi consigli dell’Agenzia delle Entrate per l’acquisto prima casa
L’Agenzia delle Entrate ha recentemente aggiornato la sua Guida all’acquisto della casa, fornendo un documento interamente rivisto ed incorporato con gli ultimi sviluppi e modifiche normative fino a marzo 2024. Ora disponibile per il download direttamente dal sito istituzionale dell’Agenzia delle Entrate, quest’edizione aggiornata integra le novità introdotte con la conversione del D.L. n. 215/2023, noto anche come Decreto Milleproroghe, con riferimento specifico alle agevolazioni destinate agli under 36.
Rivolta principalmente alle persone fisiche che non acquistano immobili in ambito di attività commerciali, artistiche o professionali, la guida offre una panoramica dettagliata di tutte le normative ed informazioni utili alle trattative tra privati e tra imprese e privati, volte all’acquisto di immobili da destinare ad abitazioni principali.
Inoltre, la guida offre un quadro completo delle fasi da seguire durante il processo di compravendita, evidenziando come il rispetto di tali norme sia fondamentale per poter beneficiare al massimo delle agevolazioni previste dalla legge, come la riduzione delle imposte.
Acquisto prima casa: conoscere le agevolazioni e le imposte connesse
Quando si acquista un immobile, specialmente se non si beneficia delle agevolazioni sulla prima casa, è cruciale comprendere a fondo quali siano le imposte da pagare. La nuova guida dell’Agenzia delle Entrate evidenzia, infatti, come queste siano influenzate e possano, pertanto, variare in base a diversi fattori, tra cui la natura del venditore, se si tratta di un privato o un’impresa, e la presenza dei benefici fiscali “prima casa”.
Nel caso in cui l’acquisto avvenga senza agevolazioni fiscali ed il venditore sia un’impresa, nella maggior parte delle trattative l’operazione è esente da IVA. In questo scenario, l’acquirente sarà tenuto a versare:
- imposta di registro: calcolata proporzionalmente al 9% del valore dell’immobile;
- imposta catastale: importo fisso di €50;
- imposta ipotecaria: importo fisso di €50.
Tuttavia, vi sono delle circostanze eccezionali in cui l’IVA deve essere applicata. Questo accade nel caso di:
- vendita effettuata da un’impresa costruttrice o di ripristino entro cinque anni dal completamento dei lavori;
- vendita avvenuta dopo cinque anni alla quale l’impresa decide liberamente di applicare l’IVA (scelta che deve essere indicata nel contratto preliminare o nell’atto di vendita);
- vendita di fabbricati destinati ad alloggi sociali, per i quali il venditore opta per l’assoggettamento all’IVA.
In questo scenario, l’acquirente dovrà versare:
- IVA: pari al 10% per immobili non facenti parte delle categorie A1, A8 e A9, mentre pari al 22% se vi appartengono;
- imposta di registro: importo fisso di €200;
- imposta catastale: importo fisso di €200;
- imposta ipotecaria: importo fisso di €200.
Quando la vendita dell’immobile viene effettuata da un privato e l’IVA non è applicabile, le imposte seguono la medesima struttura delle operazioni esenti da IVA.
- imposta di registro: proporzionale al 9% del valore dell’immobile;
- imposta catastale: importo fisso di €50;
- imposta ipotecaria: importo fisso di €50.
Che si tratti di un acquisto da un privato o da un’impresa, comprendere a fondo le variabili e le relative imposte assicura agli acquirenti una transazione immobiliare senza sorprese.
Acquistare la prima casa: benefici fiscali ed opportunità
Quando si acquista un immobile da adibire a prima casa, le regole fiscali possono cambiare ed offrire significativi vantaggi in termini economici.
Nel caso in cui si acquisti da un privato o un’impresa che vende in esenzione IVA:
- l’imposta di registro è ridotta al 2%;
- imposta catastale: importo fisso di €50;
- imposta ipotecaria: importo fisso di €50;
Nel caso in cui, invece, la vendita venga effettuata da un’impresa soggetta ad IVA:
- l’IVA è ridotta al 4%;
- imposta di registro: importo fisso di 200€;
- imposta catastale: importo fisso di 200€;
- imposta ipotecaria: importo fisso di 200€.
Le agevolazioni per questo tipo di trattativa includono:
- l’esclusione delle imposte di registro, catastali ed ipotecarie per tutti gli immobili adibiti a prima casa, non classificati nelle categorie “di lusso”, A1, A8 e A9 e si applicano a tutti gli atti traslativi o costitutivi di della nuda proprietà, l’uso e l’usufrutto;
- un credito d’imposta pari all’importo del tributo connesso, nel caso in cui l’operazione sia soggetta ad IVA.
Al fine di beneficiare di queste agevolazioni, l’immobile e la residenza dell’acquirente devono trovarsi nel medesimo Comune; se questo non dovesse essere il caso, l’acquirente è tenuto a trasferire la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto dell’immobile.
Agevolazioni acquirenti under 36: opportunità e requisiti
Grazie alle misure introdotte dal D.L. 73/2021 tra il 26 maggio e il 31 dicembre 2023 e successivamente prorogate dalla Legge di Bilancio 2023 di un ulteriore anno, i giovani under 36 possono godere di significativi vantaggi ed agevolazioni nell’acquisto della prima casa.
Per poter accedere a queste particolari agevolazioni, i requisiti sono ben definiti. Gli acquirenti devono, infatti, essere persone fisiche che non abbiano ancora compiuto 36 anni durante l’anno di formalizzazione dell’acquisto con un indicatore ISEE inferiore a 40.000 euro annui.
Le agevolazioni previste comprendono:
- l’esenzione di pagamento delle imposte di registro, catastale ed ipotecaria, qualora queste siano applicabili;
- un credito d’imposta equivalente all’ammontare dell’IVA versata all’acquisto dell’immobile, applicata al tasso agevolato del 4%.
Per poter usufruire dei vantaggi elencati, l’immobile deve, infine, rientrare in una delle seguenti categorie catastali:
- A/2 (abitazioni di tipo civile)
- A/3 (abitazioni di tipo economico)
- A/4 (abitazioni di tipo popolare)
- A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
- A/6 (abitazioni di tipo rurale)
- A/7 (abitazioni in villini)
- A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi)
Anche le pertinenze dell’immobile, come garage e cantine, possono beneficiare di queste agevolazioni, rendendo l’acquisto della prima casa non solo più accessibile per i giovani acquirenti, ma anche un concreto supporto per entrare nel mercato immobiliare. Assicurati, quindi, di verificare tutti i requisiti e le categorie catastali, per sfruttare al massimo questi vantaggi fiscali.
Fonte: www.infobuild.it
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