Acquistare un secondo immobile con le agevolazioni prima casa: è possibile?
Acquistare un secondo immobile beneficiando delle agevolazioni fiscali previste per la prima casa, pur non avendo ancora venduto la propria abitazione attuale, è un circostanza che suscita molti dubbi e domande. Innanzitutto, è possibile?
Questa situazione è comune a chi desidera trasferirsi o investire in una nuova proprietà, ma si trova vincolato da complicazioni e dall’incertezza delle tempistiche di vendita dell’abitazione attuale. Esaminiamo le normative vigenti ed approfondiamo i requisiti necessari, analizzando se e come sia possibile acquistare un secondo immobile mantenendo i benefici fiscali riservati alla prima casa.
Acquisto agevolato della prima casa: i requisiti
Per ottenere agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa, è fondamentale informarsi accuratamente sui requisiti e le imposte correlate a questo importante investimento; le agevolazioni fiscali possono, infatti, offrire un sostanziale risparmio, ma è cruciale comprendere con precisione le condizioni necessarie per accedervi. Ad esempio, l’immobile rientra nelle categorie catastali ammissibili per le agevolazioni? I criteri di residenza sono soddisfatti? Si possiedono altri immobili sul territorio nazionale?
Oltre a conoscere le agevolazioni, è altrettanto importante essere consapevoli delle imposte dovute al momento dell’acquisto, come l’imposta catastale, l’imposta di registro o quella ipotecaria. Per ottenere informazioni dettagliate e sempre aggiornate, il sito dell’Agenzia delle Entrate rappresenta una preziosa risorsa: qui sono presenti spiegazioni chiare ed esaustive sulle normative vigenti ed i documenti necessari, oltre alle procedure da seguire per accedere alle agevolazioni fiscali previste. Dedicare il tempo necessario per documentarsi su questi aspetti, garantirà un acquisto più sicuro e consapevole.
Definire un immobile prima casa: le caratteristiche
Quando si parla di “prima casa”, è essenziale conoscere le caratteristiche legali ed amministrative che definiscono un immobile come tale. Innanzitutto, la proprietà deve essere situata nel Comune in cui l’acquirente ha già la propria residenza, in cui si impegna a stabilirla entro 18 mesi dall’acquisto dell’immobile o, in alternativa, nel Comune in cui questi svolge la propria attività lavorativa. Nel caso in cui l’acquirente sia intenzionato a trasferire la propria residenza nel Comune dell’immobile, tale dichiarazione deve essere formalizzata nell’atto di acquisto, pena la decadenza delle agevolazioni.
Un altro requisito fondamentale prevede che l’acquirente debba dichiarare di non essere proprietario né esclusivamente né in comunione con il coniuge, usufrutto, di diritti di proprietà, uso o abitazione su un altro immobile situato nello stesso Comune.
Questo requisito si estende anche a livello nazionale: l’acquirente deve dimostrare di non essere titolare, neppure per quote o diritti di proprietà, su un’altra abitazione acquistata con le agevolazioni fiscali per la prima casa. Questi requisiti specifici sono cruciali al fine di ottenere i benefici fiscali previsti, che possono includere riduzioni sulle imposte catastali, ipotecarie e di registro; comprendere a fondo questi criteri può fare una reale differenza nell’operazione finanziaria.
Acquisto prima casa con agevolazioni: come fare se possiedi già un’immobile?
Fino al 2016, ottenere agevolazioni per l’acquisto della prima casa era possibile solo dopo aver concluso le trattative di vendita dell’abitazione precedente. Tuttavia, oggi quest’operazione è percorribile, a condizione che l’acquirente venda l’immobile precedente entro un anno dal nuovo acquisto. Nel caso in cui questo non avvenga, si perde il diritto alle agevolazioni già usufruite, con il conseguente obbligo di restituire la differenza d’imposta non versata, gli interessi maturati su tale somma ed una sanzione aggiuntiva pari al 30% dell’importo d’imposta. Al fine di evitare questa penalità, è possibile presentare un’istanza all’Agenzia delle Entrate, chiedendo di versare la differenza d’imposta prima che scada l’anno; nel caso in cui il termine sia trascorso, invece, è possibile optare per il ravvedimento operoso, versando una sanzione ridotta.
È fondamentale, inoltre, che l’immobile acquistato con le agevolazioni non sia classificato come “di lusso”, non facendo parte, ossia, delle categorie catastali A1, A8 e A9 e che rientri nel Comune di residenza dell’acquirente; se così non fosse, il nuovo proprietario è tenuto ad effettuarne il trasferimento entro 18 mesi dal rogito.
Esistono, tuttavia, circostanze eccezionali, in cui non è necessario vendere la precedente abitazione per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali. Come chiarito dalla sentenza della Cassazione n. 20300 del 2018, un contribuente ha il diritto di beneficiare delle agevolazioni pur non vendendo la precedente abitazione, a patto che questa risulti a tutti gli effetti inagibile o inabitabile: ciò può accadere, per esempio, a causa di calamità naturali o se, a causa della nascita di più figli, la casa sia diventata troppo piccola per ospitare dignitosamente la famiglia.
Navigare il mercato immobiliare può sembrare arduo, ma, con una buona pianificazione e comprensione delle agevolazioni fiscali, le trattative possono diventare investimenti molto vantaggiosi. Ricorda sempre di verificare se la tua situazione rientri o meno nelle eccezioni previste dalla legge e, in caso di dubbi, non esitare a consultare un professionista del settore immobiliare.
