Come funziona il rent to buy: vendere casa con l’affitto con riscatto
Come funziona il rent to buy? Il proprietario consegna subito la casa al futuro acquirente, che paga un canone mensile diviso in due quote: una per l’uso dell’immobile e una che anticipa il prezzo. Alla scadenza fissata nel contratto, l’inquilino decide se comprare, scalando dal prezzo gli acconti già versati.
Per chi vende, l’affitto con riscatto è uno strumento previsto dalla legge che allarga la platea dei possibili acquirenti. In questa guida Distretto Casa Agenzie spiega come funziona il rent to buy dal punto di vista del proprietario, quali tutele offre e quali clausole conviene definire prima della firma.
Cos’è il rent to buy e quale legge lo regola?
Il rent to buy è il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, introdotto dall’art. 23 del D.L. 133/2014, convertito dalla Legge 164/2014. Unisce in un unico accordo una locazione e un impegno alla futura vendita. Il conduttore ha il diritto di acquistare, non l’obbligo.
Secondo il Consiglio Nazionale del Notariato, se le parti prevedono un obbligo di acquisto il contratto diventa diverso dal rent to buy. Il termine entro cui l’inquilino può decidere è fissato dalle parti, entro un massimo di dieci anni. L’accordo può riguardare appartamenti, negozi, uffici, capannoni e perfino terreni.
Come funziona il rent to buy: il canone diviso in due quote
Per capire come funziona il rent to buy bisogna partire dal canone. Ogni rata comprende una quota di godimento, che resta al proprietario come in un affitto ordinario, e una quota imputata al prezzo, che vale come acconto. La ripartizione tra le due quote va scritta nel contratto fin dall’inizio.
Un esempio del Notariato mostra come funziona il rent to buy: una casa da centomila euro con canone di mille euro al mese, di cui cinquecento per il godimento e cinquecento in conto prezzo. Se dopo cinque anni il conduttore compra, ha già versato trentamila euro di acconti. Al rogito ne pagherà settantamila.
Quali vantaggi ha chi vende casa con l’affitto con riscatto?
Visto dal lato del venditore, il rent to buy funziona come una vendita differita che parte con un’entrata mensile. Il primo vantaggio indicato dal Notariato è la possibilità di raggiungere un numero più ampio di potenziali acquirenti, anche tra chi non è pronto a comprare subito.
Il Notariato suggerisce di fissare un canone più alto di un affitto normale, così la parte trattenuta dal venditore compensa gli affari mancati. Un canone più elevato indica anche la serietà dell’impegno di chi entra in casa. Prima di definire le cifre, Distretto Casa Agenzie può aiutarti a stimare il valore del tuo immobile.
Cosa succede se l’inquilino non compra o smette di pagare?
Sapere come funziona il rent to buy significa conoscere anche gli scenari negativi. Se alla scadenza il conduttore rinuncia all’acquisto, la casa torna al proprietario. La legge impone di indicare nel contratto quale parte degli acconti va restituita in questo caso, mentre i canoni di godimento restano sempre al venditore.
Il contratto si risolve se l’inquilino non paga, anche in modo non consecutivo, un numero minimo di canoni fissato dalle parti, mai inferiore a un ventesimo del totale. Il proprietario riottiene l’immobile e trattiene i canoni come indennità, salvo patti diversi. Il Notariato precisa che si segue una procedura di rilascio, non di sfratto.
Come funziona il rent to buy dal notaio: trascrizione e tasse
Il contratto va trascritto nei registri immobiliari e per questo serve il notaio. La trascrizione vale fino a dieci anni e protegge il conduttore da ipoteche o pignoramenti successivi. Secondo il Notariato, il contratto prosegue anche se il venditore fallisce.
Anche sul piano fiscale conviene sapere come funziona il rent to buy: la circolare 4/E/2015 dell’Agenzia delle Entrate tratta la quota di godimento come un canone di locazione e la quota in conto prezzo come un acconto. Durante il godimento le imposte legate al possesso, come l’IMU, restano al proprietario. Le spese di trascrizione spettano invece all’acquirente.
Domande frequenti sul rent to buy
Quanto dura un contratto di rent to buy?
La durata la scelgono le parti. La legge permette di trascrivere il contratto per tutta la sua durata, fino a un massimo di dieci anni.
L’inquilino è obbligato a comprare la casa?
No, il conduttore ha la facoltà di acquistare, non l’obbligo. Se rinuncia, restituisce l’immobile e riceve la quota di acconti prevista dal contratto.
Serve il notaio per il rent to buy?
Sì, perché il contratto va trascritto nei registri immobiliari. È anche il momento giusto per farsi consigliare sulle clausole di restituzione degli acconti e di rilascio dell’immobile.
Conclusione
Ora sai come funziona il rent to buy: un canone che unisce affitto e acconto, un diritto di acquisto per l’inquilino e tutele precise per entrambe le parti. Per chi vende, il punto di partenza resta un prezzo corretto, perché viene fissato all’inizio e vale per tutta la durata del contratto.
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